مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري
قرار رقم (2) لسنة 2025
بتنظيم إدارة الأجزاء المشتركة بغير طريق اتحاد الملاك
رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري:
بعد الاطلاع على قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017، المُعدَّل بالمرسوم بقانون رقم (41) لسنة 2022،
وعلى القرار رقم (1) لسنة 2020 بتنظيم أحكام اتحادات الملاك في العقارات المشتركة، المعدل بالقرار رقم (2) لسنة 2022،
وعلى قرار رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري رقم (1) لسنة 2025 بتنظيم تراخيص مزاولة نشاط إدارة الأجزاء المشتركة،
وبناءً على عرْض الرئيس التنفيذي لمؤسسة التنظيم العقاري،
وبعد موافقة مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري،
قُرِّر الآتي:
الفصل الأول
أحكام عامة
مادة (1)
التعريفات
في تطبيق أحكام هذا القرار يكون للكلمات والعبارات الواردة به ذات المعاني الواردة في المادة (1) من قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017، وتكون للكلمات والعبارات التالية المعاني المبينةُ قرينَ كلٍّ منها، ما لم يقتضِ سياقُ النص خلافَ ذلك:
القانون: قانون تنظيم القطاع العقاري الصادر بالقانون رقم (27) لسنة 2017.
المطور: مطور المشروع العقاري المرخص له من قبل المؤسسة لإدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها بغير طريق اتحاد الملاك.
الترخيص: الموافقة النهائية المكتوبة الصادرة عن المؤسسة للمطور لإدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها بغير طريق اتحاد الملاك.
المرخص له المُكلف: المرخص له من المؤسسة بمزاولة أعمال إدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها والمُكلف من قبل المطور.
لائحة إدارة الأجزاء المشتركة: اللائحة التي تنظم كافة القواعد والأحكام المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة التي تكْفُل حُسْن الانتفاع بها.
لجنة المُلَّاك: اللجنة المنشأة بموجب المادة (70 مكرراً 3) من القانون.
شهادة إبراء الذمة: شهادة مخالصة يُصدِرها المطور أو المرخص له المكلف وِفْقاً لمتطلّبات كاتب العدل والجهاز ضمن إجراءات نقل ملكية الوِحْدة وتؤكد عدم وجود متأخِّرات من الاشتراكات السنوية.
مادة (2)
نطاق التطبيق
تسري أحكام هذا القرار على الأجزاء المشتركة التي يتولى المطور إدارتها وتشغيلها وإصلاحها وصيانتها بغير طريق اتحاد الملاك.
الفصل الثاني
الترخيص للمطور بإدارة الأجزاء المشتركة
مادة (3)
إدارة المطور للأجزاء المشتركة
لا يجوز للمطوِّر إدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها بغير طريق اتحاد الملاك إلا بعد الحصول على ترخيص بذلك.
مادة (4)
تقديم طلب الترخيص
يقدم طلب الترخيص إلى المؤسسة، وذلك قبل تسويق أو بيع أي وحدة عقارية في عقار مشترك، وفقاً للنموذج المُعدّ لذلك، مرفقاً به الآتي:
1- صورة من النظام الرئيسي للعقار.
2- صورة من مخطط موقع العقار، موضحاً به اسم المشروع ومساحته الإجمالية، والخدمات العامة، والمساحات المشتركة للمشروع، وحدود حق المشترين في الانتفاع به، والأجزاء المشتركة للعقار المطلوب إدارتها.
3- تحديد الأجزاء المشتركة بالمشروع والتي سوف يتم إدارتها من قبل المطور عند صدور الترخيص مع تحديد ما إذا كانت مركزية أو رئيسية أو فرعية، وتتعدد التراخيص بتعدد الأجزاء بحسب الأحوال.
4- صورة من مشروع لائحة إدارة الأجزاء المشتركة مع مراعاة النموذج المعد لذلك المنشور على الموقع الإلكتروني للمؤسسة.
مادة (5)
البت في طلب الترخيص
أ- تتولى المؤسسة دراسة طلب الترخيص والتحقق من استيفائه لكافة المستندات والمعلومات المطلوبة، خلال مدة لا تجاوز أربعين يوماً من تاريخ تقديم الطلب.
ب- في حال رفض الطلب، يجب أن يكون قرار الرفض مسبباً، ويخطر مقدم الطلب بإحدى الوسائل الإلكترونية، ويعتبر مضي أربعين يوماً من تاريخ تقديم الطلب دون البت فيه بمثابة رفض ضمني.
مادة (6)
التظلم من قرار رفض الترخيص
يجوز لمن رفض طلب ترخيصه أن يتظلم إلى الرئيس التنفيذي وفقاً لأحكام المادة (7) من القانون.
مادة (7)
إصدار الترخيص
تصدر المؤسسة الترخيص بعد سداد الرسم المقرر، وتحدد في الرخصة العقار المشترك المراد إدارته وإذا ما كانت الأجزاء المشتركة مركزية أو رئيسية أو فرعية.
مادة (8)
تأسيس شركة إدارة الأجزاء المشتركة
يجوز للمؤسسة في حال مباشرة المطور بنفسه إدارة الأجزاء المشتركة إلزامه بتأسيس شركة مستقلة عن الشركة المطورة وذلك لإدارة الأجزاء المشترَكة للحصول على ترخيص في مشاريع التطوير العقاري الرئيسية أو المركزية.
مادة (9)
التنازل عن الترخيص
أ- لا يجوز للمطور التنازل عن الترخيص للغير دون التنازل عن مشروع التطوير العقاري الذي يتضمن الأجزاء المشتركة محل الترخيص، وموافقة المؤسسة.
ب- يلتزم المتنازل له عن مشروع التطوير العقاري الذي يتضمن الأجزاء المشتركة محل الترخيص، بأن يتقدم بطلب إلى المؤسسة لاعتماد الترخيص باسمه، ويُشترَط لاعتماد هذا الترخيص أن يكون مستوفياً لجميع الشروط المقرَّرة، وذلك خلال مدة لا تتجاوز تسعين يوماً من تاريخ التنازل.
ج- على المؤسسة أن تنشر إعلان التنازل عن الترخيص واعتماده باسم المتنازل إليه في الموقع الإلكتروني للمؤسسة أو بأية وسيلة أخرى تحددها المؤسسة.
الفصل الثالث
إدارة الأجزاء المشتركة
مادة (10)
إدارة المطور للأجزاء المشتركة
أ- على المطور مباشرة أعمال إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشتركة بنفسه، أو أن يكلف مرخصاً له بعد أخذ موافقة المؤسسة وإخطار لجنة المُلَّاك كتابةً بمن يكلفهم في أعمال الإدارة، وعلى المطور أو المرخص له المُكلف في سبيل القيام بمهامه الالتزام بالآتي:
1- المحافظة على الأجزاء المشتركة والموجودات فيها وإصلاحها أو استبدالها إذا لم يكن إصلاحها مجدياً.
2- وضع القواعد التشغيلية الكفيلة بضمان حسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة.
3- تعيين مدقق حسابات سنوياً عن إدارته للأجزاء المشتركة.
4- تحصيل الاشتراكات السنوية المقررة.
5- التأمين على الأجزاء المشتركة والموجودات فيها والآلات والمعدات المرتبطة بها.
6- تزويد لجنة المُلَّاك بكافة المعلومات والمستندات الضرورية تحقيقاً لمبدأ الشفافية.
ب- يكون المطور مسئولاً بالتضامن مع المرخص له المُكلف أو الشركة التي أسسها بغرض إدارة الأجزاء المشتركة عن كافة الالتزامات المتعلقة بإدارة الأجزاء المشتركة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها.
مادة (11)
لائحة إدارة الأجزاء المشتركة
يضع المطوِّر لائحة إدارة الأجزاء المشترَكة متضمِّنةً كافة القواعد والأحكام المتعلقة بإدارة الأجزاء المشترَكة، بما في ذلك المسائل المتعلقة بتدابير السلامة والأمن وكيفية استغلال الأجزاء المشترَكة وأسس تقدير الاشتراكات السنوية وزيادتها وغير ذلك من الأحكام التي تكْفُل حُسْن الانتفاع بالأجزاء المشترَكة.
مادة (12)
التأمين على الأجزاء المشتركة
على المطور أن يؤمن على الأجزاء المشتركة باسم المشروع، وذلك على النحو الآتي:
1- التأمين على الأجزاء المشتركة التي يتولى إدارتها بغير طريق اتحاد الملاك ضد أخطار الهلاك والتَّهَدُّم والحريق وأيٍّ من المخاطر التأمينية بما يكفل إصلاحها أو إعادة بنائها.
2- التأمين ضد المسئولية عن الأضرار والإصابات الجسدية التي تلحق بمالكي وشاغلي الوحدات متى كانت ناتجة عن إدارة الأجزاء المشتركة.
3- المباني والموجودات والتحسينات الأخرى داخل الأجزاء المشترَكة بموجب بوليصة تأمين شامل ضد التلف والدمار جرَّاء حدوث انفجار أو حريق أو برْق أو رياح أو عواصف، وذلك مقابل:
أ) قيمة استبدالها بالكامل.
ب) التكلفة المقترِنة باستبدالها أو بإعادتها إلى وضْعها السابق قبل التَّضَرُّر، بما في ذلك تكلفة إزالة الحطام والأتعاب المهنية المستحَقة على إعادة البناء.
4- التأمين ضد المسئولية عن الأضرار بالممتلكات أو الإصابة الجسدية اللاحقة بأيِّ شخص، كيفما كانت، مما ينشأ فيما يتعلق بالأجزاء المشترَكة.
5- التأمين ضد أي مخاطر أخرى منصوص عليها في القانون أو التعليمات الصادرة عن المؤسسة.
كما يجب على المطور الحصول على تقييم من مهندس أو مُثَمِّن عقاري مُرخص من المؤسسة كل خمس سنوات، لضمان تغطية بوليصات التأمين للبنود السابقة على نحو كاف.
مادة (13)
مسك السجلات
أ- يجب على المطور، مسك السجلات ذات الصلة بأعمال إدارته وتشغيله وإصلاحه وصيانته للأجزاء المشتركة بطريقة تكفل بيان مركزه المالي وما له من حقوق وما عليه من التزامات، وعلى الأخص الآتي:
1- المراسلات مع الملاك.
2- المراسلات مع لجنة المُلَّاك.
3- المراسلات مع المؤسسة.
4- بوالص التأمين.
5- المخطط الذي يُبيِّن الوِحْدات العقارية والأجزاء المشترَكة، ونسخة من النظام الرئيسي للعقار المشترك، وبيان باستحقاقات كل وحدة عقارية.
6- البيانات المالية ومستندات التدقيق والكشوفات المصرفية.
7- النسخ الأصلية لجميع العقود والاتفاقيات.
8- كشف مُحَدَّث عن سداد الاشتراكات السنوية.
9- جميع الشكاوى المتعلقة بأعمال إدارة وتشغيل وإصلاح وصيانة الأجزاء المشتركة، والإجراءات التي اتخذت لحلها.
ب- يجب على المطور الاحتفاظ بالسجلات لمدة لا تقل عن عشر سنوات من تاريخ آخر قيد فيها.
مادة (14)
التحقق من إدارة المطور للأجزاء المشتركة
أ- يجوز للمؤسسة من تلقاء نفسها أو بناءً على طلب لجنة المُلَّاك أن تعيِّن مدقق حسابات أو خبيراً مختصاً، على نفقة المطوِّر، للتحقق من إدارة المطور للأجزاء المشتركة إذا وجدت أسباباً مقنعة تبرِّر ذلك.
ب- إذا تبين من تقرير المدقق أو الخبير ثبوت قصور في أداء المطور لإدارة الأجزاء المشتركة أو مخالفات، جاز للمؤسسة أن تأمر المطور بتصحيح القصور في الأداء أو التوقف عن المخالَفة وإزالة أسبابها أو آثارها فوراً أو خلال فترة زمنية تحدِّدها المؤسسة، وفي حالة عدم امتثاله لذلك التكليف في الفترة المحدَّدة فإنَّ للمؤسسة أنْ تُصدِر قراراً مسبَّباً تسبيباً كافياً بأي من التدابير المنصوص عليها في المادتين (11) و(12) من القانون.
الفصل الرابع
الشئون المالية لإدارة الأجزاء المشتركة
مادة (15)
سداد الاشتراكات السنوية
أ- يلتزم كل مالك وحدة عقارية بسداد اشتراكاته السنوية للمطور أو المرخص له المكلف، بحسب الأحوال، كما يلتزم المطوِّر– بصفتِه مالكاً - بسداد الاشتراكات السنوية عن جميع الوِحْدات العقارية غير المبيعة.
ب- تُستحق الاشتراكات السنوية من تاريخ تسلم المالك الوحدة العقارية أو بعد ستين يوماً من تاريخ تسلم مالك الوحدة العقارية كتاباً مسجلاً بعلم الوصول بتسلم الوحدة، وتستحق الاشتراكات السنوية على جميع الوحدات المتبقية غير المبيعة المملوكة للمطور من تاريخ تسليم أول وحدة عقارية لأول مشترٍ بالمشروع.
ج- يكون دفع الاشتراكات السنوية على أقساط ربع سنوية ما لم تنص لائحة إدارة الأجزاء المشتركة على خلاف ذلك.
مادة (16)
أسس تقدير الاشتراكات السنوية
أ- يضع المطوِّر في لائحة إدارة الأجزاء المشترَكة، أسس تقدير الاشتراكات السنوية أو زيادتها على أن يراعى في تقديرها أو زيادتها أن تكون منصفة ومعقولة وألا تزيد على التكلفة الفعلية مضافاً إليها نسبة لا تجاوز (15%) كأرباح ومصاريف إدارية، ويراعى في تقديرها أن تكون مناسبة لقيمة تكاليف إدارة الأجزاء المشترَكة السنوية أو الدورية وجودتها واستدامة الانتفاع بها.
ب- يكون سداد اشتراك مُلَّاك الوِحْدات العقارية بنسبة المساحة التي تشكِّلها وحداتهم العقارية من المساحة الإجمالية للأجزاء المشترَكة وطبيعة استخدام الوِحدة أو بناءً على أي معايير أخرى تنص عليها لائحة إدارة الأجزاء المشترَكة، كما يلتزم المطوِّر الرئيسي أو الفرعي بالنسبة للوِحْدات العقارية غير المَبِيْعة بدفع حصته من الاشتراكات السنوية.
مادة (17)
نظام لضمان الامتثال بسداد الاشتراكات السنوية والالتزامات المالية
أ- يجوز للمطوِّر، وضْع نظام خاص لضمان امتثال الأعضاء لالتزامهم بسداد الاشتراكات السنوية والوفاء بالتزاماتهم المالية الأخرى، بما في ذلك إجراء خصومات للمُلَّاك الذين يسدِّدون اشتراكاتهم السنوية في موعد استحقاقها أو تنظيم جزاءات إدارية ومالية على المالك المتأخر عن سداد اشتراكاته السنوية أو غيرها من التزاماته المالية لمدة ثلاثة أشهر من تاريخ استحقاقها، بمعدل لا يزيد على 10٪ سنوياً من هذه الاشتراكات أو الالتزامات المالية.
ب- يجوز للمطور في حال عدم التزام مالك الوحدة بسداد الاشتراكات السنوية في المواعيد المقررة، تقييد وصول المالك للمرافق المشتركة باستثناء ما يأتي:
1- تقييد وصول المالك للوحدة ولمنطقة مواقف السيارات بما في ذلك مفاتيح بطاقات الدخول.
2- تقييد تزويد الخدمات للوحدة.
3- منع المالك من إصلاح وصيانة وحدته بما يتفق مع أحكام هذا القرار.
مادة (18)
وجوب الإخطار عن التأخر عن سداد الاشتراكات السنوية والالتزامات المالية
يجب على المطور، أو المرخص له المكلف، بحسب الأحوال، إخطار المالك المتأخر عن سداد اشتراكاته السنوية أو أي من التزاماته المالية المتأخرة قبل اتخاذ أي جزاءات إدارية أو مالية مقررة طبقاً للنظام الخاص بضمان الامتثال بسداد الاشتراكات السنوية والالتزامات المالية.
مادة (19)
امتناع المالك عن سداد اشتراكاته السنوية أو التزاماته المالية
أ- للمطور في حال أمتنع مالك الوحدة عن سداد حصته من الاشتراكات السنوية أو أية التزامات مالية أخرى تفرض عليه وفقاً لأحكام القانون وهذا القرار أو لائحة إدارة الأجزاء المشتركة، أن يصدر قراراً مختوماً بإلزامه بالسداد خلال ستين يوماً من تاريخ إعلانه بالبريد المسجل بعلم الوصول والبريد الإلكتروني وأية وسائل أخرى نصت عليها لائحة إدارة الأجزاء المشتركة، على أن يكون موضحاً في قرار السداد ما يأتي:
1- مبالغ المتأخرات من الاشتراكات.
2- الالتزامات المالية المفروضة على المالك من المطور وِفْقاً للائحة إدارة الأجزاء المشتركة.
ب- يجوز لمالك الوحدة الطعن على قرار السداد خلال ستين يوماً من تاريخ الإعلان أمام المحكمة المختصة. وعند تحصن القرار من الطعن عليه يحوز حجية وقوة السند التنفيذي، ويجوز للمطور التنفيذ بمقتضاه أمام قاضي محكمة التنفيذ.
مادة (20)
طلب إعادة النظر في تقدير الاشتراكات السنوية
أ- يجوز للجنة المُلَّاك أن تطلب من المطوِّر إعادة النظر في تقدير الاشتراكات السنوية إذا تبيَّن لها عدم وفاء المطوِّر بالتزاماته في إدارة وتشغيل وصيانة وإصلاح الأجزاء المشترَكة أو وجود تفاوت بين التزامات المطوِّر والاشتراكات السنوية المسدَّدة. ويجب على المطوِّر البَتُّ في طلب إعادة النظر في تقدير الاشتراكات السنوية، ويكون قرار رفْضِه مكتوباً ومسبَّباً تسبيباً كافياً ومشفوعاً بكافة التفاصيل والبيانات والوقائع التي أدت إلى رفْض الطلب.
ب- يجوز للمؤسسة بناءً على طلب لجنة المُلَّاك أن تعيِّن جهة مستقلة، على نفقة المطوِّر، لإعادة النظر في تقدير الاشتراكات السنوية إذا وجدت أسباباً مقنعة تبرِّر ذلك.
مادة (21)
حساب إيداع الاشتراكات السنوية والموارد المالية
أ- يجب على المطوِّر إنشاء حساب بنكي أو أكثر لإيداع الاشتراكات والعوائد الناتجة عن استغلال الأجزاء المشترَكة أو أي موارد مالية منصوص عليها في لائحة إدارة الأجزاء المشترَكة، وذلك لضمان حُسْن واستمرار إدارة وتشغيل وصيانة الأجزاء المشترَكة وتغطية المصاريف الإدارية التي يتكبدها المطور بما لا يتجاوز النسبة المنصوص عليها في الفقرة (أ) من المادة (16) من هذا القرار، على أن يخصص جزء منها كاحتياطي للمصاريف طويلة الأجل والمتكبدة على أساس غير سنوي.
ب- لا يجوز الصرف من حساب إيداع الاشتراكات السنوية إلا لإدارة الأجزاء المشترَكة، كما لا يجوز الحجز على المبالغ المودعة فيه لصالح دائني المطوِّر، ولا يدخل الحساب في الضمان العام للدائنين في حالة الحكم بإشهار إفلاس المطوِّر إلا للوفاء بالالتزامات المتعلقة بالأجزاء المشترَكة.
مادة (22)
إعداد دراسة عن أعمال الصيانة
يُعِد المطور، بالتنسيق مع لجنة المُلَّاك، دراسة بالأعمال التي ستُنجَز كل خمسة أعوام، وذلك لتحديد أعمال الصيانة التي سيتم تمويلها من الجزء المخصص كاحتياطي للمصاريف طويلة الأجل والمتكبدة على أساس غير سنوي خلال السنوات الخمس القادمة، ويجب أن تتضمن الدراسة ثلاثة عطاءات أولية على الأقل من موردين أو مقاولين حول أعمال الصيانة لتقدير مقدار الاشتراكات السنوية الواجب سدادها.
مادة (23)
شهادة إبراء الذمة المالية
يجب على المطور أو المرخص له المُكلف تسليم مالك الوحدة العقارية شهادة إبراء الذمة المالية من أي التزامات مالية غير مدفوعة عند رغبته في نقل ملكيتها للغير.
ويجب على مالك الوحدة العقارية سداد اشتراكاته السنوية المتأخرة أو أي التزامات مالية أخرى ما لم يتم الاتفاق على خلاف ذلك مع المشتري، ولا يسجل الجهاز نقل ملكية أي وحدة عقارية قبل الحصول على هذه الشهادة.
الفصل الخامس
إعفاء المطور أو تنحيه عن إدارة الأجزاء المشتركة
مادة (24)
إعفاء المطوِّر من إدارة الأجزاء المشترَكة
أ- يجوز للمحكمة المختصَّة، بناءً على طلب يقدَّم إليها من لجنة المُلَّاك أو مُلَّاك الوِحْدات العقارية الذين يملكون نسبة لا تقل عن (51%) من الوِحْدات العقارية المشترَكة، أن تعفي المطوِّر من إدارة الأجزاء المشترَكة في الأحوال الآتية:
1- افتقارُه للكفاءة اللازمة أو عجْزُه عن أداء مهامه وواجباته أو عدم بذله للعناية اللازمة.
2- القيام بأعمال أو تصرُّفات مخالِفة للقانون أو لائحة إدارة الأجزاء المشترَكة.
3- الإهمال الجسيم.
ب- للمحكمة أن تعفي المطوِّر من إدارة الأجزاء المشترَكة في غير الأحوال المنصوص عليها في الفقرة (أ) من هذه المادة، وذلك بناءً على طلب يقدَّم إليها من مُلَّاك الوِحْدات العقارية الذين يملكون ما لا يقل عن (75%) من الوِحْدات العقارية.
ج- يجب على المطوِّر الاستمرار في إدارة الأجزاء المشتركة بعد إعفائه لحين تعيين مرخَّص له توافق عليه لجنة المُلَّاك أو إنشاء اتحاد مُلَّاك وفقاً لأحكام القانون.
مادة (25)
تنَحِّي المطوِّر عن إدارة الأجزاء المشترَكة
يجوز للمطوِّر أن يتنحى عن إدارة الأجزاء المشترَكة بشرط أن يحصل على موافقة لجنة المُلَّاك قبل سنة من التَّنَحي، ما لم توافق لجنة المُلَّاك على مدة أقل.
ويجب على المطوِّر خلال تلك المدة اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لتعيين مرخَّص له لإدارة الأجزاء المشترَكة توافق عليه المؤسسة ولجنة المُلَّاك أو إنشاء اتحاد مُلَّاك وفقاً لأحكام القانون.
ويجوز للمؤسسة بناءً على طلب لجنة المُلَّاك أن تعيِّن جهة مستقلة، على نفقة المطوِّر لإعداد تقرير عن كافة الظروف المؤثِّرة على إدارة الأجزاء المشترَكة والالتزامات الواجب على المطوِّر أداؤها قبل التَّنَحِّي والحقوق والمستحقات الواجب تحصيلها وأية مسائل أخرى تقَدِّرها المؤسسة.
مادة (26)
نقل العُهْدة
يجب على المطوِّر عند إعفائه أو تنَحِّيه عن إدارة الأجزاء المشترَكة أو تعيين غيره مؤقتاً طبقاً لأحكام المادة (67 مكرراً 1) من القانون، أن ينقل إلى مَن تؤول إليه الإدارة كافة الوثائق والمستندات والعقود اللازمة لإدارة الأجزاء المشترَكة وتشغيلها وصيانتها وإصلاحها والحسابات المصرفية وغير ذلك من شئون إدارة الأجزاء المشترَكة.
مادة (27)
طلب إنشاء اتحاد الملاك في حال إعفاء المطور أو تنحيه
يجوز لملاك الوحدات العقارية بعد تنحي المطور، الذين يملكون نسبة لا تقل عن (25%) من الوِحْدات العقارية التقدم بطلب إلى المطور بإنشاء وتفعيل اتحاد الملاك، في حال تعيين مرخص له مُكلف لإدارة الأجزاء المشتركة بدلاً من المطور طبقاً لأحكام المادتين (24) و(25) من هذا القرار.
ويجب على المطور خلال سنة من تقديم الطلب اتخاذ كافة الإجراءات اللازمة لإنشاء اتحاد المُلَّاك وفقاً لأحكام القانون.
الفصل السادس
لجنة الملاك
مادة (28)
إنشاء لجنة الملاك
تُنشأ لجنة المُلَّاك عوضاً عن اتحاد الملاك إذا تولَّى المطوِّر إدارة الأجزاء المشترَكة طبقاً لأحكام القانون.
مادة (29)
اختصاصات لجنة الملاك
على لجنة المُلَّاك بذل الجهد المعقول الذي تقتضيه ظروف الحال لحماية مصالح الملاك والتحقق من ضمان حسن الانتفاع بالأجزاء المشتركة والإشراف على إدارة المطور لها وصيانتها وتشغيلها وإصلاحها، ويجوز للجنة القيام بالآتي:
1- تقديم المشورة والمساعدة إلى المطور في أداء مهامه ومسئولياته في إدارة الأجزاء المشتركة.
2- متابعة أداء المطور في إدارة الأجزاء المشتركة وعقد اجتماع معه لمتابعة سير مهامه.
3- إخطار المطور عن أي عيوب في الأجزاء الهيكليّة للعقار المُشترك، أو عن أي أضرار أو عُيوب في الأجزاء المُشتركة تتطلّب مُعالجة طارِئة.
4- الاطلاع على الموازنات والعقود والاتفاقيات التي أبرمها المطور مع الغير لإدارة الأجزاء المشتركة.
5- تقديم أيِّ طلب أو اعتراض إلى المطور عن إدارته للأجزاء المشتركة أو تقدير الاشتراكات السنوية أو أي التزامات مالية أخرى.
6- تلقي الشكاوى والاقتراحات المقدمة من الملّاك وشاغلي الوحدات العقارية بشأن إدارة الأجزاء المشتركة أو المسائل التي تدخل في اختصاص اللجنة والعمل على إيجاد الحلول المناسبة.
7- التواصل مع المؤسسة في كافة المسائل المناطة باللجنة بما يكفل تحقيق أغراض إنشائها وتعزيز العلاقة بين لجنة المُلَّاك والمطوِّر.
8- الموافقة على طلبات تنحي المطور عن إدارة الأجزاء المشتركة، والموافقة على قيام المطور بتعيين مرخص له في حالة تنحيه.
مادة (30)
شروط عضوية لجنة الملاك وضوابطها
أ- يشترط في عضو لجنة المُلَّاك الآتي:
1- أن يكون مالك وحدة عقارية واقعة ضمن العقار المشترك، أو مشترياً في الإيجار المنتهي بالتمليك أو ممثلاً لمالك الوحدة العقارية.
2- ألا يقل عمره عن إحدى وعشرين سنة ميلادية إذا كان شخصاً طبيعياً.
3- أن يكون مقيماً في مملكة البحرين.
4- ألا يكون له مصلحة شخصية مباشرة أو غير مباشرة تتعارض مع مقتضيات عضويته في اللجنة.
ب- لا يجوز تمثيل أي مالك بأكثر من عضو واحد في لجنة الملاك.
ج- لا يجوز أن يكون المطور أو المرخص له المُكلف من قبل المطور لإدارة الأجزاء المشتركة أو أحد أقاربهم حتى الدرجة الرابعة عضواً في لجنة المُلَّاك.
د- تسقط العضوية في لجنة المُلَّاك في حال فقدان أي شرط من شروط العضوية المنصوص عليها.
مادة (31)
عدد أعضاء لجنة الملاك
تتكون لجنة المُلَّاك من عدد من الأعضاء يتم انتخابهم من بين ملاك وحدات العقار المشترك، والمشترين في الإيجار المنتهي بالتمليك لا يقل عن ثلاثة ولا يزيد على تسعة أعضاء وفقاً لما تقرره لائحة إدارة الأجزاء المشتركة، بالإضافة إلى ثلاثة أعضاء احتياطيين يُرتبون بأولوية التعيين بحسب عدد الأصوات التي حصلوا عليها في الانتخاب، لاستكمال الأماكن الشاغرة في اللجنة حال خلوها لأيِّ سبب، ويتم تعيين رئيس اللجنة ونائبه وأمين السر من بين أعضاء اللجنة في أول اجتماع لها.
(32)
مدة لجنة الملاك
تكون مدة عضوية لجنة المُلَّاك ثلاث سنوات تبدأ من تاريخ انتخاب أعضاء اللجنة، ويجوز انتخاب العضو لمدد أخرى.
مادة (33)
الدعوة للترشح لعضوية لجنة الملاك
وحضور اجتماع تشكيلها
أ- يجب على المطور، بعد إخطار المؤسسة، دعوة الملاك لاجتماع يتم فيه انتخاب أعضاء لجنة المُلَّاك.
ب- توجَّه دعوة الملاك للاجتماع عبر البريد المُسجل أو البريد الإلكتروني المحدد في عقد بيع الوحدة العقارية قبل موعد الاجتماع بما لا يقل عن أربعة عشر يوماً بالنسبة للعقارات المشتركة الفرعية، وقبل واحد وعشرين يوماً بالنسبة للعقارات المشتركة الرئيسية، وقبل ثمانية وعشرين يوماً من الموعد المقرر بالنسبة للعقارات المشتركة المركزية، على أن تتضمن الدعوة وقت ومكان وتاريخ الاجتماع، وآلية انعقاده، وإذا تضمنت الدعوة للاجتماع خياراً للأعضاء بالمشاركة بالوسائل الإلكترونية، وجب أن تُبيّن الدعوة كافة المعلومات عن كيفية استخدام الأعضاء لتلك الوسائل.
ج- يجب على المطور إرفاق استمارات الترشح لعضوية لجنة المُلَّاك مع الدعوة المرسلة إلى الملاك، على أن يقفل باب الترشح قبل عشرة أيام من تاريخ الاجتماع.
د- يجب على المطور حصر المرشحين من الملاك والمشترين في الإيجار المنتهي بالتمليك بعد التحقق من استيفائهم لشروط العضوية المنصوص عليها في المادة (30) من هذا القرار، وإعداد بيانٍ بأسمائهم وإرساله إلى باقي الملاك في اليوم الخامس لإقفال باب الترشح، وفي التاريخ ذاته يخطر المطور المؤسسة بوقت ومكان وتاريخ انعقاد الاجتماع.
مادة (34)
حضور اجتماع تشكيل لجنة الملاك
يكون حضور اجتماع تشكيل لجنة المُلَّاك من جميع الملاك والمشترين في الإيجار المنتهي بالتمليك.
ويجوز للمؤسسة أن تُعيّن مُراقباً محايداً من قبلها للإشراف على الاجتماع، وعملية التصويت على انتخاب أعضاء اللجنة، على أن يتحمل المطور تكاليف تعيين هذا المراقب.
مادة (35)
صحة انعقاد اجتماع تشكيل لجنة الملاك
أ- يكون اجتماع تشكيل لجنة المُلَّاك صحيحاً بحضور ما لا يقل عن (50%) من مُلَّاك الوِحْدات العقارية في العقار المشترك بما في ذلك المشتري في الإيجار المنتهي بالتمليك، والمطور سواءً أكان الحضور شخصياً أو عن طريق وكيل أو ممثل قانوني.
ب- إذا لم تكتمل النسبة المشار إليها في الفقرة الأولى من هذه المادة خلال ساعة من الموعد المقرَّر لبدء انعقاد الاجتماع، يُؤجَّل الاجتماع لمدة سبعة أيام تُحسب من تاريخ الاجتماع الأول على أن تعقد في ذات الوقت والمكان، ويكون هذا الانعقاد صحيحاً بحضور أيِّ عدد من الملاك أو المشترين في الإيجار المنتهي بالتمليك.
مادة (36)
انتخاب أعضاء لجنة الملاك
أ- يكون لكل مالك وحدة عقارية أو مشترٍ في الإيجار المنتهي بالتمليك، صوت واحد عن كل وحدة عقارية، ولصالح مرشح واحد، وإذا كانت الوحدة مملوكة أو مؤجرة إيجاراً ينتهي بالتملك لأكثر من شخص أو مملوكة لشركة فيكون التصويت من خلال وكيل أو ممثل قانوني عنهم.
ب- إذا تعذر انتخاب أعضاء لجنة المُلَّاك لأي سبب من الأسباب جاز للمؤسسة أن تتولى تعيينهم، كما لها أن تتولى تعيين الأعضاء إذا طلب ذلك ملاك الوحدات العقارية الذين يملكون مالا يقل عن (25%) من الوحدات العقارية.
مادة (37)
إصدار شهادة تسجيل أعضاء لجنة الملاك
أ- يجب على المطور تقديم طلب تسجيل أعضاء لجنة المُلَّاك إلى المؤسسة فور انتخابهم، وذلك على النموذج المعد لذلك مرفقاً به المستندات المطلوبة.
ب- تصدر المؤسسة بعد التحقق من طلب التسجيل شهادة بأسماء أعضاء اللجنة ومدة اللجنة وبيانات التواصل مع الأعضاء.
مادة (38)
اجتماعات لجنة الملاك
أ- تجتمع لجنة المُلَّاك بدعوة من الرئيس أو نائبه مرتين على الأقل في السنة، ويجوز أن تجتمع في أي وقت إذا اقتضت الضرورة ذلك، ويكون اجتماع اللجنة صحيحاً بحضور أغلبية الأعضاء على أن يكون من بينهم رئيس اللجنة أو نائبه، ويجوز أن يعقد الاجتماع بالوسائل الإلكترونية.
ب- يكون لكل عضو صوت واحد فقط، وتصدر اللجنة قراراتها بأغلبية الأعضاء الحاضرين، وعند تساوي الأصوات يرجح الجانب الذي منه رئيس الاجتماع.
مادة (39)
استقالة عضو لجنة الملاك
إذا استقال أحد أعضاء لجنة المُلَّاك حلَّ محله العضو الاحتياطي صاحب الأولوية في التعيين، فإذا كان العضو المستقيل هو الرئيس أو نائبه عين خلفاً له في أول اجتماع لها بعد اكتمال العدد.
مادة (40)
عزل أعضاء لجنة الملاك
أ- يجوز بطلب من الملاك الذين يملكون ما لا يقل عن (25%) من الوحدات العقارية المشتركة، عزل لجنة المُلَّاك أو أحد أعضائها في الحالات الآتية:
1- الإخلال الجسيم بالالتزامات المفروضة عليهم بموجب القانون وأحكام هذا القرار.
2- إذا كانت شئون اللجنة في فوضى شديدة.
3- حدوث خلافات جوهرية بين الأعضاء.
ب- يحل العضو الاحتياطي صاحب الأولوية في التعيين محل العضو المعزول.
مادة (41)
انتخاب لجنة مُلَّاك جديدة عند استقالة الأعضاء أو عزلهم
أ- في حالة استقالة أعضاء لجنة المُلَّاك أو تم عزلهم وقل عددهم عن الحد الأدنى المشار إليه في المادة (31) من هذا القرار، يجب على المطور، بعد إخطار المؤسسة، توجيه الدعوة لجميع الملاك لاجتماع تشكيل لجنة المُلَّاك، وانتخاب أعضاء جدد، وذلك خلال ستين يوماً كحد أقصى من تاريخ الاستقالة أو العزل، وبذات الإجراءات المقررة لانتخاب أعضاء اللجنة.
ب- يجوز للمؤسسة تعيين لجنة مؤقتة من المُلَّاك أو مدير مؤقت لحين إجراء انتخاب لجنة مُلَّاك أخرى.
الفصل السابع
أحكام ختامية
مادة (42)
الالتزام بتوجيهات وتعليمات المؤسسة
على المطور أو المرخص له المُكلف أو لجنة الملاك الالتزام بكافة التوجيهات والتعليمات الصادرة عن المؤسسة، بما في ذلك تقديم أي بيانات أو معلومات أو مستندات أو تقارير تطلبها المؤسسة خلال المدة التي تحددها.
مادة (43)
النفاذ
على الرئيس التنفيذي والمعنيين – كُلٌّ فيما يخصه – تنفيذ أحكام هذا القرار، ويُعمَل به من اليوم التالي لتاريخ نشره في الجريدة الرسمية.
رئيس مجلس إدارة مؤسسة التنظيم العقاري
عصام بن عبدالله خلف
صدر بتاريخ: 2 جمادى الآخرة 1447هـ
الموافق: 23 نوفمبر 2025م