بتنظيم ملكية الطبقات والشقق
نحن عيسى بن سلمان آل خليفة أمير دولة البحرين .
بعد الاطلاع على الدستور ،
وعلى الأمر الأميري رقم ( 4 ) لسنة 1975 ،
وعلى المرسوم بقانون رقم ( 15 ) لسنة 1979 بإصدار قانون التسجيل العقاري ،
وبناء على عرض وزير العدل والشئون الإسلامية ،
وبعد موافقة مجلس الوزراء ،
مادة – 1 –
يجوز إنشاء المباني بقصد تمليك كل أو بعض وحداتها .
مادة – 2 –
1 – تسري نصوص المواد التالية على المباني المقامة طبقا للمادة السابقة ، وعلى كل بناء أو مجموعة أبنية ، لعدة أشخاص ، كل منهم يملك جزءا مفرزا وحصة شائعة في الأجزاء المشتركة .
2 – ومن يملك جزءا مفرزا يعتبر مالكا حصة شائعة في الأجزاء المشتركة ما لم يثبت خلاف ذلك .
3 – وتعتبر الحصص الشائعة من ملحقات الجزء المفرز .
مادة – 3 –
1 – تشمل الأجزاء المشتركة : الأرض ، وهيكل البناء ، وأجزاءه وملحقاته غير العدة للاستعمال الخاص بأحد الملاك ، وتشمل بوجه خاص :
أ ) الأرض المقام عليها البناء ، والأفنية ، والممرات الخارجية ، والحدائق ، ومواقف السيارات .
ب ) أساسات البناء والأسقف ، والأعمدة المعدة لحملها ، والجدران الرئيسة .
ج ) المداخل ، والممرات الداخلية ، والسلالم ، والمصاعد .
د ) الأماكن المخصصة للحراس وغيرهم من العاملين في خدمة البناء .
هـ ) الأماكن المخصصة للخدمات المشتركة .
و ) كل أنواع الأنابيب والأجهزة إلا ما كان منها داخل أحد الأجزاء المفرزة وتقتصر منفعته على مالك هذا الجزء.
2 – كل ما سبق ما لم يرد في سندات الملك ما يخالفه .
مادة – 4 –
1 – الأجزاء المشتركة التي تقتصر منفعتها على بعض الملاك فقط تكون ملكا مشتركا لهؤلاء الملاك .
2 – وبوجه خاص تكون الحواجز الفاصلة بين جزءين من أجزاء الطبقة ملكا مشتركا لمالكيها .
مادة – 5 –
تكون حصة كل مالك في الأجزاء المشتركة بنسبة قيمة الجزء الذي يملكه مفرزا ، وتقدر قيمة هذا الجزء على أساس مساحته وموقعه وقت إنشاء البناء .
مادة – 6 –
الأجزاء المشتركة لا تقبل القسمة ، ولا يجوز للمالك أن يتصرف في حصة منها مستقلة عن الجزء – الذي يملكه مفرزا ، والتصرف في الجزء المفرز يشمل حصة المتصرف في الأجزاء الشائعة .
مادة – 7 –
1 – للملاك بأغلبية ثلاثة أرباع الأنصبة أن يضعوا نظاما لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته .
2 – ولا يجوز أن تفرض في النظام قيود على ملكية الأجزاء المفرزة أو المشتركة لا يبررها تخصيص هذه الأجزاء أو موقعها .
مادة – 8 –
لكل مالك أن يتصرف في الجزء المفرز الذي يمكله ، وله أن يستعمله وأن يستغله بما لا يتعارض مع التخصيص المتفق عليه أو مع ما أعد له .
مادة – 9 –
لكل مالك ، في سبيل الانتفاع بالجزء الذي يملكه مفرزا أن يستعمل الأجزاء المشتركة ، فيما خصصت له ، مع مراعاة حقوق غيره من الملاك .
مادة – 10 –
1 – يجوز لكل مالك أن يحدث على نفقته تعديلا في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأنه تحسين الانتفاع بتلك الأجزاء دون أن يغير من تخصيصها أو يلحق الضرر بالملاك الآخرين .
2 – ويجب قبل إحداث التعديل ، الحصول على موافقة الجمعية العمومية للاتحاد وفقا لنص المادة ( 27 ) ، وفي حالة عدم وجود اتحاد الحصول على موافقة أغلبية ثلاثة أرباع الأنصبة ، فإذا لم يحصل على الموافقة كان له أن يطلب من المحكمة التصريح له بإجرائه .
مادة – 11 –
لا يجوز لأي مالك أن يقوم بعمل من شأنه أن يهدد سلامة البناء أو يغير في شكله أو مظهره الخارجي .
مادة – 12 –
1 – نفقات حفظ الأجزاء المشتركة وصيانتها وإدارتها وتجديدها يتحملها جميع الملاك كل بنسبة حصته في تلك الأجزاء .
2 – ومع ذلك فنفقات الخدمات المشتركة ، التي تخص بعض الملاك أو يتفاوت الانتفاع بها تفاوتا واضحا توزع بنسبة ما يعود منها على كل طبقة أو شقة من منفعة .
3 – كل ذلك ما لم يتفق على خلافه .
مادة – 13 –
1 – يجوز للملاك بأغلبية الأنصبة ، أن يكونوا ، اتحادا لإدارة العقار وضمان حسن الانتفاع به .
2 – ومع ذلك يعتبر اتحاد الملاك قائما بقوة القانون إذا زاد عدد ملاك العقار على أربعة ملاك . وفي تطبيق أحكام هذه الفقرة إذا تعدد الأشخاص الذين يملكون معا طبقة أو شقة أو بناء في مجموعة أبنية فإنهم يعتبرون مالكا واحدا وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم لتنفيذ الإجراءات اللازمة لإنشاء اتحاد الملاك . فإذا لم يتفقوا فللمحكمة بناء على طلب أحدهم أو بناء على طلب أي من ذوي الشأن تعيين من يمثلهم .
3 – إذا لم يقم الملاك بإتمام الإجراءات اللازمة لإنشاء اتحاد الملاك في حالة ما إذا كان وجوده إجباريا بقوة القانون كان لأي منهم أو لأي من ذوي الشأن أن يطلب من المحكمة إتمام هذه الإجراءات ويدخل في الإجراءات الأمر بتوثيق اتفاق تكوين الاتحاد أمام كاتب العدل طبقا للمادة ( 14 ) من هذا القانون وكذلك تعيين مدير للاتحاد.
مادة – 14 –
1 – يكون للاتحاد شخصية اعتبارية من تاريخ توثيق اتفاق تكوينه أمام كاتب العدل .
2 – وينظم قرار يصدره وزير العدل والشئون الإسلامية أحكام توثيق اتفاق تكوين اتحاد الملاك .
مادة – 15 –
إذا لم يوجد اتحاد ملاك تكون إدارة الأجزاء المشتركة وفقا لما يتم الاتفاق عليه في النظام المنصوص عليه في المادة ( 7 ) من هذا القانون ، كما تسري الأحكام الواردة في المواد الأربع التالية وكذلك الأحكام العامة في إدارة الملكية الشائعة .
مادة – 16 –
لكل مالك أن يتخذ ما يلزم لحفظ الأجزاء المشتركة ولو كان ذلك بغير موافقة باقي الملاك .
مادة – 17 –
أعمال الإدارة المعتادة للأجزاء المشتركة ينفذ بشأنها رأي الملاك بأغلبية الأنصبة والذي يكون ملزما لباقي الملاك وخلفائهم سواء كان الخلف عاما أو خاصا . فإذا لم تتوافر الأغلبية فللمحكمة – بناء على طلب أحد الملاك – أن تتخذ ما تقتضيه الضرورة أو المصلحة ولها أن تعين عند الحاجة من يتولى إدارة الأجزاء المشتركة ، كما لها أن تتخذ من الإجراءات الوقتية ما يلزم للمحافظة على هذه الأجزاء .
مادة – 18 –
إذا قام أحد الملاك بعمل من أعمال الإدارة المعتادة بالنسبة للأجزاء المشتركة ولم يعترض عليه الملاك بأغلبية الأنصبة في وقت مناسب ، اعتبر فيما قام به نائبا عن الجميع ، فإذا اعترضت الأغلبية فلا ينفذ تصرف المالك في حق باقي الملاك .
مادة – 19 –
في تطبيق أحكام المادتين السابقتين لا تتوافر الأغلبية في مالك واحد مهما بلغت حصته في الأجزاء المشتركة .
مادة – 20 –
إذا وجد اتحاد الملاك تسري النصوص التالية واللائحة العامة لإدارة ملكية الطبقات والشقق التي تصدر بقرار من وزير العدل والشئون الإسلامية .
مادة – 21 –
1 – يجوز لاتحاد الملاك أن يمتلك طبقة أو شقة أو أكثر ملكية مفرزة ، يكون له أن يتصرف فيها .
2 – ولا يكون للاتحاد بسبب ملكية بعض الأجزاء المفرزة أصوات في الجمعية العمومية .
مادة – 22 –
يعتبر اتحاد الملاك حارسا على الأجزاء المشتركة ، ويكون مسئولا بهذه الصفة عن الأضرار التي تلحق الملاك أو الغير ، دون إخلال بحقه في الرجوع على غيره وفقا للقانون .
مادة – 23 –
1 – تتكون الجمعية العمومية من جميع الملاك .
2 – وإذا تعدد الأشخاص الذين يملكون معا طبقة أو شقة أو بناء في مجموعة أبنية ، فيعتبرون فيما يتعلق بعضوية الجمعية مالكا وعليهم أن يوكلوا من يمثلهم فيها . فإذا لم يتفقوا فللمحكمة بناء على طلب أحدهم أو على طلب مدير الاتحاد أن تعين من يمثلهم .
مادة – 24 –
1 – لكل مالك عدد من الأصوات في الجمعية العمومية يتناسب مع حصته في الأجزاء المشتركة .
2 – ومع ذلك ، فإذا كانت حصة المالك تزيد على النصف ، انقص عدد ما له من أصوات إلى ما يساوي مجموع أصوات باقي الملاك .
مادة – 25 –
1 – يجوز للمالك أن يوكل غيره في حضور اجتماعات الجمعية العمومية والتصويت فيها .
2 – ولا يجوز لشخص واحد أن يكون وكيلا عن أكثر من مالك ، كما لا يجوز لمن له عدد من الأصوات مساوية لأصوات باقي الأعضاء أن يكون وكيلا عن غيره .
3 – ولا يجوز لمدير الاتحاد ولا لأحد معاونيه ولا لأزواجهم أن يكونوا وكلاء عن المالك .
مادة – 26 –
تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ما للحاضرين من أصوات ، ما لم ينص القانون على غير ذلك .
مادة – 27 –
تصدر الجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء في شأن :
( أ ) التفويض في اتخاذ قرار من القرارات التي تكفي للموافقة عليها أغلبية أصوات الحاضرين .
( ب ) تعيين أو عزل مدير الاتحاد أو أعضاء مجلس الإدارة .
( ج ) التصريح لأحد الملاك بإحداث تعديل في الأجزاء المشتركة وفقا لنص المادة ( 10 ) من هذا القانون .
( د ) تعديل نسب توزيع النفقات المنصوص عليها في الفقرة الثانية من المادة ( 12 ) إذا أصبح هذا التعديل ضروريا بسبب تغيير تخصيص بعض الطبقات أو الشقق .
( هـ ) شروط تنفيذ الأعمال التي تفرضها القوانين أو اللوائح .
( و ) الشروط التي يتم بها التصرف في الأجزاء المشتركة إذا أصبح هذا التصرف واجبا تفرضه القوانين أو اللوائح .
( ز ) تجديد البناء في حالة الهلاك كليا أو جزئيا ، وتوزيع نفقاته على الملاك .
مادة – 28 –
عند هلاك البناء كليا أو جزئيا يخصص ما قد يستحق بسببه لأعمال التجديد ما لم توافق أغلبية الملاك على غير ذلك .
مادة – 29 –
تصدر قرارات الجمعية العمومية بأغلبية ثلاثة أرباع أصوات جميع الأعضاء في شأن :
( أ ) وضع نظام للملكية لضمان حسن الانتفاع بالعقار وإدارته أو تعديله .
( ب ) أحداث تعديل أو تغيير أو إضافة في الأجزاء المشتركة إذا كان من شأن ذلك تحسين الانتفاع بها في حدود ما خصص له العقار . وعلى الجمعية في هذه الحالة أن تقرر بنفس الأغلبية توزيع ما قررته من أعمال وكذلك نفقات تشغيل وصيانة ما استحدث .
ولا يجوز لأي مالك أن يمنع أو يعطل تنفيذ ما قررته الجمعية ولو اقتضى هذا التنفيذ القيام بأعمال داخل طبقته أو شقته . ولمن يلحقه ضرر بسبب تنفيذ الأعمال التي قررته الجمعية الحق في مطالبة الاتحاد بالتعويض .
( ج ) التصرفات العقارية التي من شأنها كسب أو نقل أو ترتيب حق من الحقوق العينية بالنسبة للأجزاء المشتركة وتستثنى التصرفات المنصوص عليها في المادة ( 27 ) بند " و " والتي تكفي فيها أغلبية أصوات جميع أعضاء الجمعية العمومية .
( د ) تملك الاتحاد جزءا من الأجزاء المفرزة . والتصرف فيما يملكه من هذه الأجزاء .
مادة – 30 –
تصدر قرارات الجمعية العمومية بإجماع أصوات الأعضاء في شأن :
( أ ) التصرفات في جزء من الأجزاء المشتركة إذا كان الاحتفاظ بهذا الجزء ضروريا للانتفاع بالعقار وفقا للتخصيص المتفق عليه .
( ب ) إنشاء طبقات أو شقق جديدة بغرض تمليكها ملكية مفرزة .
مادة – 31 –
1 – تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد ، من بين الملاك أو من غيرهم ، لمدة لا تزيد على سنتين قابلة للتجديد.
2 – وإذا لم تعين الجمعية العمومية مديرا للاتحاد . كان لكل مالك أن يطلب من المحكمة تعيين مدير مؤقت .
مادة – 32 –
يمثل المدير الاتحاد أمام المحاكم والجهات الإدارية وفي التعامل مع الغير .
مادة – 33 –
يتولى المدير تنفيذ نظام الملكية وقرارات الجمعية العمومية وحفظ الأجزاء المشتركة ، وذلك بالإضافة إلى ما يتقرر له من اختصاصات أخرى وفقا للقانون .
مادة – 34 –
1 – يجوز إنشاء مجلس لإدارة الاتحاد ، لمساعدة المدير والرقابة على أعماله ، وإبداء الرأي للجمعية فيما يراه والقيام بما تكلف به .
2 – إذا لم ينص في نظام الملكية على إنشاء مجلس للإدارة ، يجوز للجمعية العمومية بأغلبية أصوات جميع الأعضاء أن تقرر إنشاء المجلس .
مادة – 35 –
يلغى كل نص يخالف أحكام هذا القانون .
مادة – 36 –
لوزير العدل والشئون الإسلامية إصدار القرارات اللازمة لتنفيذ أحكام هذا القانون .
مادة – 37 –
على الوزراء – كل فيما يخصه – تنفيذ أحكام هذا القانون ، ويعمل به من أول الشهر التالي لمضي ثلاثة شهور على تاريخ نشره في الجريدة الرسمية .
عيسى بن سلمان آل خليفة
صدر في قصر الرفاع :
بتاريخ 9 شعبان 1407هـ
الموافق 8 أبريل 1987م